信钰证券官网切尔西公寓亚太首发，达马克副总裁郭建成阐释迪拜“世界合流”

2026年7月23日,阿联酋达马克地产(DAMAC)在北京正大中心举办“2026达马克地产伙伴生态大会”。作为达马克半年庆典及切尔西冠军公寓亚太首发仪式,活动汇聚了亚太区金融机构、家族办公室、投融资机构、建筑施工企业、建筑供应链企业及全球渠道伙伴。达马克地产副总裁郭建成发表主题演讲,全面介绍了集团的全球布局、业务版图及与中企的合作成果,深入分析了美伊冲突对迪拜市场的影响,并以“世界合流”为核心命题,重新定义迪拜——这座城市不是割裂世界中的孤岛,而是让全球资本、思想与文明重新汇聚的合流之河,是连接世界、创造无限可能的全球枢纽。

全球布局与中企合作

郭建成介绍,达马克是中东最大私营房地产开发商之一,业务覆盖阿联酋、沙特、卡塔尔、英国、美国、加拿大等近20个国家,投资开发资产组合包括超75座塔楼及多个大型社区和酒店,业务横跨房地产、酒店管理、数据中心、零售、时尚及资本市场等六大领域。

达马克地产集团由创始人侯赛因·萨基瓦尼(Hussain Sajwani)于2002年在迪拜创立。萨基瓦尼身家约172亿美元(2026年福布斯数据),稳居阿联酋首富。在萨基瓦尼的带领下,达马克以敏锐的市场洞察和大胆的跨界创新著称——从引入范思哲、芬迪等奢侈品牌打造品牌住宅,到与特朗普集团合作开发高尔夫球场,再到与切尔西足球俱乐部联名推出全球首个足球IP住宅项目,不断刷新中东高端地产的边界。

在与中国企业合作方面,达马克已与中国建筑企业合作超15年,合作方包括多家央国企建筑施工企业;同时与中国建材和科技企业进行研发合作;在资本层面,与中国工商银行等金融机构建立了战略合作。集团已在中国香港、北京、新加坡等地设立办事处。

市场韧性

针对2026年初美伊冲突带来的区域紧张局势,郭建成指出,阿联酋并非冲突直接参与方,迪拜市场所受影响主要源于风险外溢。面对外部不确定性,阿联酋政府并未被动应对,而是从基建、能源、金融、人口政策等多个维度主动出击。

2026年4月,迪拜酋长谢赫·穆罕默德正式宣布迪拜地铁“金线”项目获批。这是迪拜迄今投资规模最大的城市轨道交通项目,总投资约340亿迪拉姆(约93亿美元),全长42公里,设18座车站,是迪拜首条全地下地铁线路,计划2032年落成。阿勒马克图姆国际机场扩建工程同步加速推进,总投资约350亿美元,新航站楼设计容量为年吞吐量2.6亿人次,建成后将成为全球最大机场。在能源安全方面,阿联酋加速推进绕过霍尔木兹海峡的“西—东管道”项目,预计2027年建成投运,日输送能力提升至300万桶。在金融政策方面,阿联酋央行于2026年3月宣布允许银行动用至多30%的现金准备金余额,增强银行体系流动性。在人口政策方面,迪拜进一步放宽两年期房地产投资者签证政策,取消最低房产价值门槛。

郭建成总结道,阿联酋政府的应对之道在于“多管齐下、长短结合”——既有巨型基建的长远布局,也有能源通道重构的战略突围,更有金融政策的灵活调整和人口政策的持续优化,这正是迪拜市场韧性的底层逻辑。

数据证明的坚挺与韧性

2026年上半年,迪拜房地产销售额突破2864亿迪拉姆(约780亿美元),完成79,229笔交易,为历史第二高半年度纪录。市场预计年底前交付约65,000套公寓和12,500栋别墅。新项目总投资已超2750亿迪拉姆,创史上最大半年新项目推出周期。

郭建成进一步指出,当前迪拜房价体现出了五大支撑力:

成交量仅有小幅下降,2026年上半年与2025年同期相比下降不到13%,在历史峰值基数上保持近8万套成交,量的支撑依然坚实;租金收益维持高位,多数社区毛租金回报率6%至8%,核心地段可达9%至10%,远高于伦敦和纽约;建筑成本大幅上涨约20%至25%,开发商缺乏降价动力;二手房市场中大量交易为全款支付,目前持有者享受稳定的高租金收益,持有者缺乏降价意愿;供给侧方面,中小开发商大幅减少新项目推出,供给端结构性收缩对价格形成支撑。

达马克等头部开发商主动将价格进行了约6%至8%的适度回调,迪拜房价已重新回到瑞银全球房地产泡沫指数1.0以内的健康区间,市场正结构性转型为全球公认的成熟、稳健的财富与生活方式目的地。

迪拜:Alpha级城市中的价值洼地

迪拜是全球顶尖的Alpha级城市——GaWC 2024年榜单中位列全球第八,与伦敦、纽约、香港、北京、上海、新加坡、巴黎同属世界一线城市。它是全球五大航运中心之一、全球顶级旅游目的地(2025年接待游客1950万人次),更是中东唯一的规模化国际金融中心(《全球金融中心指数》全球第11位)。这座外籍人口超90%、来自200多个国家的城市,是全球最国际化的城市。

与同级别城市相比,迪拜房价处于明显价值洼地。高端房产均价约1,900迪拉姆/平方英尺,而香港约8,000迪拉姆/平方英尺、伦敦约3,450迪拉姆/平方英尺。德意志银行报告显示迪拜房价全球排名第37位,但一居室租金排名全球第8。加之零个人所得税、零房产持有税、零资本利得税,“房价低、收益高、免税”的组合使迪拜在全球Alpha级城市中独树一帜。

迪拜与北京、上海、香港:四大城市对比

横向对比:北京2026年上半年新房成交1.83万套、二手房9.36万套;上海新房8.48万套、二手房14.73万套;香港一手住宅1.25万宗、二手房约3.7万宗,整体总值4110亿港元。迪拜总交易额约1143亿美元,远超香港的530亿美元。迪拜期房占比74%,是四大城市中唯一的新房驱动型市场,展现出独特的市场结构优势。

郭建成特别指出,迪拜在全球Alpha级城市中还有一个无可比拟的特质——人口结构的多元化和国际化程度。迪拜外籍人口占比超过90%,居民来自全球近200个国家和地区,是全世界最多元化和国际化的城市,没有任何一个城市在多元化和国际化程度上能够与之相比。这种极致的多元性,使得迪拜的文化包容性、商业活力和人才吸引力远超其他同级别城市。

更重要的是,迪拜是Alpha级城市中唯一一个保持高速人口增长的城市。2025年迪拜人口已突破400万,较2020年增长近15%,远期规划目标为2040年达到580万,长期目标更是瞄准780万。而同期北京、上海人口已进入严格管控阶段,香港人口增长近乎停滞——迪拜的人口快速流入和高速发展势能,在Alpha级城市中独此一家。人口红利带来的住房刚需、消费升级和市场活力,构成了支撑迪拜房地产长期价值的底层逻辑。

切尔西冠军公寓亚太首发

大会迎来亮点环节——切尔西公寓(Chelsea Residences by DAMAC)最后一座塔楼的亚太首发。这是达马克与切尔西足球俱乐部联合打造的全球首个官方足球IP品牌住宅项目,位于迪拜海事城稀缺滨海板块,坐拥一线海景资源。

切尔西足球俱乐部在全球拥有数亿球迷,该品牌住宅不仅提供居住功能,更是一种情感连接和身份认同。项目由1400多套住宅单元组成,本次推出C塔限量一至三居室公寓,起价256万迪拉姆。配套设施包括阿联酋唯一屋顶足球场、切尔西标志性蓝色沙滩、海滩俱乐部和运动员训练中心。

切尔西公寓在迪拜海岛类项目中展现出极为突出的性价比优势。同区域海岛项目如蓝水岛、宝格丽岛、棕榈岛等,同类产品价格往往高出数倍,而切尔西公寓以更具竞争力的价格提供了同样稀缺的一线海景资源。全球顶级足球IP、一线海景地段、丰富配套设施与高性价比的组合,使其成为一个难以复制的投资机会。

“世界合流”——迪拜是世界的合流之城

郭建成引述美国学者彭慕兰《大分流》——世界曾被割裂、被分流。而迪拜,正是让世界重新合流之地。合流代表着资本与思想的交汇融合,是相比于派系化、分散化的另一种可能。

东西方最顶尖国家在此交汇。2025年迪拜与中国非石油贸易额990亿美元,较2021年增长96%;在迪拜商会注册的活跃中国企业达6465家,增长186%;阿里巴巴、华为、美团、比亚迪均已布局。美国方面,Positron AI将美国以外首个分支机构设在迪拜,迪拜未来区基金投资MetaProp。

“在一个全球‘大分流’的时代,迪拜却成了那个例外。这里没有‘选边站’,只有‘一起干’。”郭建成说,“真正的合流之河,不会因一场雨就改道。迪拜的韧性,来自它作为全球‘合流之地’的不可替代性。”

在中国年轻精英群体中,迪拜正成为继北上广深之后最适合奋斗拼搏的城市。近40万华人已扎根于此——这里不是陌生的异国,而是让梦想重新起航的国际化主场。

迪拜:中国企业出海的桥头堡

中国企业出海大幕刚刚揭开,迪拜正是这场浪潮中最关键的桥头堡。目前,在阿联酋注册的中国企业数量已超过15,000家,覆盖能源、基建、科技、零售、物流、金融等众多领域。

从行业分布来看,中国企业在迪拜的布局已呈现出鲜明的多元化特征:零售与超市行业从早期小型超市发展为覆盖全产业链的中东零售巨头,其自营农场成为当地主流航空公司的食品供应商;汽车行业的新能源汽车在阿联酋市场份额持续攀升,纯电动商用车的批量交付创下阿联酋史上最大批量订单纪录;光伏与新能源行业承建了全球最大单体光伏电站,中国技术和装备制造能力正在点亮中东沙漠;家用电器与消费电子行业已在迪拜建立广泛市场覆盖;互联网与科技平台企业将迪拜作为中东区域总部,业务涵盖云计算、移动支付、即时配送等多个新兴领域;餐饮行业全面进入迪拜市场,中国餐饮文化正在迪拜形成一道独特的风景线。

目前世界500强企业中超过300家在迪拜设有实体。迪拜的自由经济区、便利营商环境和高度国际化的市场生态,为中国企业提供了从“产品出海”到“生态出海”的完整路径。“迪拜不是终点,而是通向世界的起点。”

郭建成:深耕中东的实践者,致力于促进中阿合作

郭建成在中东地产行业拥有近十年高管经验,先后在阿联酋和沙特头部开发商担任要职。他深度参与了迪拜购物中心(The Dubai Mall)内“唐人街”(Chinatown)的整体立项规划与招商工作,为中国品牌进入这一全球顶级商业地标搭建了桥梁。

他多年负责中东资本在中国地产行业的投资和品牌IP合作,并主导投资了多家中国科技硬件和新零售企业,参与推动了中国多家央国企建筑施工企业在中东的落地拓展及建材供应链合作,在协助中国企业出海中东方面发挥了纽带桥梁作用。2023年出席企业家大会并接受《焦点访谈》及《新华社》采访。2025年获“国际创新贡献奖”,以表彰其在推动中阿地产合作、服务贸易出口及新质生产力出海方面的实践。

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